Анализ рынка недвижимости в Черногории

По данным открытых статистических источников недвижимость в Черногории является одной из самых востребованных у российской аудитории. 20% россиян, заинтересованных в приобретении недвижимости за рубежом, интересуются именно Черногорией. Для сравнения: Болгария - 20%, Испания - 18%, Кипр - 8%, Чехия - 8%, Италия - 5%, Хорватия - 5%, Германия - 5%, Франция - 3%.

Многие россияне, однажды побывавшие в  Черногории,  загораются идеей о приобретении собственного дома или апартаментов для отдыха рядом с морем. К сожалению, те, кто поставил себе эту цель год или два назад, и приступил к реализации мечты только сейчас,  вынуждены столкнуться с жестоким разочарованием: о ценах в 1-1,5 тыс. евро за  квадратный метр жилья уже никто не вспоминает. Сегодняшние реалии – это 2,5-4 тыс. евро за квадратный метр. При этом у тех покупателей, кто делает это не столько из любви к стране, сколько ради выгодного капиталовложения,   возникает  резонный вопрос, не поздно ли вкладывать? Что будет дальше с черногорским рынком недвижимости?

Для того чтобы лучше понять, что ждет цены на недвижимость в Черногории в будущем, стоит разобраться в том, что происходило и происходит на этом рынке до сих пор. Черногория открыла свои ворота туристам и иностранным инвесторам около пяти лет назад. Рынок недвижимости был представлен предложениями вторичной недвижимости: старинными каменными домами, коттеджами времен социализма и апартаментами или в каменных старинных домах, или в сооружениях социалистических вре­мен. Качественных объектов не предлагалось. Даже те дома или квартиры, которые, по мнению продавцов, были в хорошем состоянии, объективно требовали капитального ремонта. Это было идеальное время для неленивых инвес­торов, готовых ремонтировать, строить, реконструировать. Игра действительно стоила свеч: дом на первой линии мож­но было приобрести за 100 тыс. евро, а апартаменты и того дешевле.

Прошло некоторое время. Черногорцы быстро опомнились, оценив,  что слишком дешево отдают то, что другие ценят дорого. Они по достоинству оценили бо­гатство, находящееся в их руках и стали поднимать цены. Началось строительс­тво. Активизировались продажи.

Три года назад дом на первой линии стоил уже около 300 тыс. евро, и их ко­личество резко сокращалось. При этом стали продаваться апартаменты в новостройках по цене в пределах 1000 евро за кв.м. При таких ценах мало кто смотрел на качество недвижимости, например, на то, что будут делать собственники апартаментов и их гости, приезжая домой на машине - парковочные и гаражные места зачастую не предусматривались. Пока недвижимость стоила дешево, никто сильно не задумывался о концепции строительства и дальнейшей эксплуатации недвижимости.

В 2005 - начале 2006 года новое строительство достигло небывалых в Черногории масштабов, причем в большинстве случаев оно велось с серьезными нарушениями. Большинство застройщиков  имело участок с разрешением на строительство ограниченного пятна застройки  и этажности, при этом выстраивали здание общей площадью в 2-3 раза больше разрешенного. На территории Будванской и Барской общины распространенной практикой было строительство на  неурбанизированной земле, не внесенной в детальный урбанистический план  (ДУП). Неурбанизированной считается та земля, на которой не предполагается  ведение строительства, которая используется в сельскохозяйственных нуждах  или как заповедная зона. При строительстве на таких участках дома регистрировали в кадастре, собственность переводилась на имя новых владельцев, но в виду того, что участок не предназначался под строительство, разрешение на возведенный объекта недвижимости не выдавалось. При получении разрешения на строительство в обязательном поряд­ке оплачиваются коммуналии - налог на застраиваемые площади. Строительство без разрешения означает, что коммуналии не платились. Следовательно, собственники апартаментов или домов, расположенных на участках без детального урбанистического плана (ДУПа), еще получат «подарок» в виде необхо­димости уплаты коммуналии, когда-то не оплаченных застройщиком или пре­жним собственником. С учетом того, что недвижимость сильно подорожала с тех пор, возможно, это не сильно огор­чит инвесторов. Правда, время идет, и в Черногории все меняется. Налог на застраиваемые площади, то есть коммуналии, по предварительным данным увеличился в три раза. Что, безусловно, спровоцирует дальнейший рост цен. Но не только этот фактор будет определяющим в дальнейшем развитии рынка недвижимости Черногории.

Подведем итоги развития черногорского рынка недвижимости на сегодняшний день и сде­лаем прогнозы по его дальнейшему развитию. Итак, что же мы имеем на сегодня? Вторичный рынок, представленный объектами, зачастую имеющими проблемную или спорную документацию, не соответствующий современным требованиям к качеству жилья и не оправ­дывающий ожиданий клиентов по соот­ношению цена-качество. Дома, постро­енные без разрешения на строительство, квартиры без огороженной территории, но которой разгуливают шумные толпы туристов, без парковки и без эксплуата­ционной компании, осуществляющей замену лампочек в подъезде и вывоз му­сора. Все это было интересно, пока сто­ило дешево. Даже «свежая вторичка», тс есть апартаменты, имеющие весьма при­личный внешний вид, построенные два-три года назад, как правило, относятся именно к вышеописанной категории. По всему побережью было построено всего лишь около десятка новых проектов. Если условно разделить застроенные в 2007 году площади на количество желающих приобрести недвижимость в Черногории, на долю каждого не достанется даже по одному метру.

Таким образом, в настоящее время рынок испытывает серьезный диссонанс спроса и предложения. Пройдет еще немного времени, и будет дан «Зеленый свет» для нового строительства. Перспектива ликвидности вторичного жилья тем самым сильно ограничится в виду появления большого количества новых объектов принципиально иного качества. На сегодняшний день продавцы вторичного жилья не учитывают фактор качества, выставляя цены, сопоставимые с новостройками. В ближайшее время им придется пересмотреть свои позиции. Темпы роста средней цены на недвижимость в новостройках сохранятся на ближайшие три года.

Цены на недвижимость эконом-класса будут расти очень медленно. Недвижимость, построенная в социалистические времена, будет покупаться местным населением и иностранными лицами исключительно для личного пользования. Ликвидность подобных объектов сведется к минимуму. Большинство покупателей будет акцентироваться на новых проектах повышенной комфортности, поскольку цены на ранних этапах строительства вполне приемлемы, кроме того, имеется возможность рассрочки платежа, что невозможно при покупке вторичного жилья. Особенно блестящее будущее у черногорских элитных объектов, поскольку таковые на сегодняшний день практически отсутствуют как класс в Черногории.  При этом тенденция развития страны в целом заключается в развитии элитарного туризма: яхт-клубов, казино и т.д. Оптимистичный прогноз роста средней цены на недвижимость в Черногории основан, в первую очередь, на очевидных перспективах развития недвижимости в сегментах бизнес класса и VIP. Для тех любителей Черногории, кто раздумывал над тем, не поздно ли покупать черногорскую недвижимость, ответ отрицательный. Сегодня цены находятся где-то посередине своего активного роста, при этом строительство концептуально новых высоко ликвидных и перспективных для инвестирования объектов только начинается

(По материалам статьи «Недвижимость в Черногории. Вчера, сегодня, завтра» Газета «Русская газета» от 13.10.2007 г.)

См. также:

О Майнском замке >>>

Почему Будва? >>>

Почему Черногория >>>

Черногория: история и современность >>>

Активные виды отдыха >>>